España y Polonia: procesos diferentes

Marcos Uttley

Director General EC HARRIS España

Marcos Uttley expone las cuestiones clave que diferencian el modelo inmobiliario polaco del modelo español

Desde la compra del terreno hasta el permiso de ocupación, en este artículo el director general de EC Harris España nos dibuja un mapa de ideas para entender las claves de los dos modelos inmobiliarios y constructivos

Quisiera compartir y exponer, bajo la experiencia adquirida en estos dos últimos años como director general de EC Harris España, las diferencias que podemos encontrar entre España-Polonia (y otros países de Europa del Este) a la hora de desarrollar un proyecto inmobiliario. Con EC Harris he tenido la oportunidad de comprobar, a través de cambios de impresiones con especialistas, situaciones diversas, grandes sorpresas de última hora y gracias a la gestión directa de diferentes proyectos ejecutados en uno y otro país, que existen unas diferencias sustanciales.

Funcionamiento de Promociones y responsabilidades en Polonia

Compra del Terreno

La mayoría del territorio polaco no tiene un planeamiento urbanístico aprobado y cerrado, por lo tanto es necesario solicitar al Ayuntamiento una licencia urbanística sobre cada terreno que delimite los parámetros urbanísticos de estos. (condiciones de Desarrollo del Terreno- Warunki Zabudowy)

El Proyecto

Una vez adquirido el terreno se inicia la redacción del proyecto. Para ello se elige un arquitecto proyectista que debe redactar un proyecto de acuerdo al diseño que se solicite y a la legislación. Para la redacción del proyecto el arquitecto debe contactar con una serie de especialistas en las distintas disciplinas que aseguren que el cálculo de estructuras e instalaciones es correcto y que firman cada parte de su trabajo. Durante la redacción de los proyectos y cálculos de instalaciones, se solicitan a los diferentes organismos públicos responsables de instalaciones las autorizaciones para las futuras acometidas municipales (ZUD-condiciones de conexión y suministro), electricidad, agua, calefacción y telecomunicaciones.

Además, se solicitan las aprobaciones del experto en incendios, del experto en seguridad y salud, del experto en seguridad en el trabajo, del Departamento de Protección Medioambiental y del Departamento de Carreteras local. Todas estas autorizaciones deben ser presentadas junto con el proyecto de construcción para la solicitud de licencia.

Además, el arquitecto proyectista debe contratar un especialista en verificaciones; ambos deben entregar una declaración por escrito confirmando que el proyecto cumple con la regulación y con la buena práctica profesional.

Se redacta primero un Proyecto de Construcción que sirve para la solicitud de licencia, y posteriormente el Proyecto de Ejecución.

La Licencia

En Polonia la licencia se solicita con el Proyecto de Construcción que, a diferencia del Proyecto Básico en España (que en muchas ocasiones sirve también para pedir licencia), es muy completo, incluye cálculos de todas las estructuras e instalaciones y sólo le falta para ser un Proyecto de Ejecución las mediciones, calidades y detalles de acabados.

Según la Ley en Polonia, una licencia se debe resolver en un máximo de 65 días desde la solicitud, y a ese plazo hay que añadir 14 días de validación. Todas las autorizaciones previas que se incluyen al Proyecto de los diferentes organismos y acometidas afectados facilitan que este plazo sea suficiente.

Durante el plazo de Validación los colindantes pueden realizar alegaciones a la licencia, esto puede retrasar el plazo final real.

La Licitación

El proceso de licitación de las obras no difiere excesivamente de la práctica española, contratándose normalmente a precio cerrado las obras de edificación residencial.

La mayor diferencia es que en Polonia hay una gran confianza en las empresas contratistas que provoca que sea práctica habitual licitar con el Proyecto Básico introduciendo los cambios o calidades de acuerdo con el arquitecto que está en ese momento redactando el Proyecto de Ejecución. En ocasiones es el propio contratista el que puede redactar el proyecto de Ejecución.

El proceso de Obra

El inversor debe contratar los siguientes participantes:

• La empresa contratista. El jefe de obra tiene importantes responsabilidades, desde las equiparables a España de realizar las obras de acuerdo al Proyecto y cumplir las órdenes de la dirección de las obras, hasta la máxima responsabilidad en la Redacción del Plan y Coordinación de Seguridad y Salud en la obra. En Polonia no existe por tanto la figura de Coordinador de Seguridad y Salud.
• La dirección de obras del arquitecto proyectista. Tiene una misión muy similar a la Dirección Facultativa del arquitecto en España. El proyectista está autorizado a entrar en el emplazamiento durante los trabajos de construcción y a realizar inscripciones en el Libro de obra, para hacer comentarios acerca de las obras y/o ordenar suspender las obras en caso de que surja cualquier tipo de peligro o incumplimiento de la buena práctica profesional.
• El inspector supervisor del inversor (Inspector Nadzoru). Existen varios supervisores, uno para la obra civil que sería equiparable a la Dirección de Ejecución de un arquitecto técnico en España y otro u otros encargados de los temas de dirección de instalaciones. A diferencia de España, esta figura no es imprescindible para todos los proyectos en Polonia pero es obligatoria para todos los proyectos de Residencial Multifamiliar. La ley Polaca prohíbe que la figura de inspector sea llevada a cabo por el Jefe de Obra.

Existe un libro de Obras (similar al libro de Órdenes en España) donde se deben ir registrando por parte del Proyectista o de los Inspectores Nadzoru las incidencias, modificaciones y órdenes que se indican al jefe de obra.

Permiso de Ocupación

Al igual que en España, antes de comenzar la ocupación del edificio ya finalizado es necesaria la obtención del Permiso de Ocupación (en España Licencia de Primera Ocupación). Para la solicitud de este permiso es necesario notificar la finalización de las obras a los departamentos de Inspección de Protección Medioambiental, Inspección de Sanidad Nacional, Inspección de Trabajo Nacional y Cuerpo de Bomberos Nacional. Estos departamentos deben inspeccionar las obras y emitir informes relativos al cumplimiento del Proyecto. Estos informes se adjuntan a la solicitud de licencia de Ocupación.

La práctica habitual en edificación residencial en Polonia es dejar las viviendas sin acabados finales en el interior de las mismas (carpintería de madera, solados, alicatados, aparatos sanitarios, pinturas); en España sería imposible conseguir Licencia de Primera Ocupación sin estos acabados.