Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

La responsabilidad del Project Management en una Actuación Inmobiliaria Residencial

Emilio Vidal

Consejero Delegado de GPO Ingeniería

La realización de una Actuación Inmobiliaria Residencial utilizando los servicios de un Project Manager plantea algunos interrogantes en relación a la responsabilidad civil asumida, dado que la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) no incluye expresamente la figura del PM entre los agentes intervinientes en el Proceso de la edificación, y no existe hasta la fecha jurisprudencia sobre la responsabilidad del PM en aplicación de la LOE.

Prestigiosos gabinetes de abogados han estudiado este asunto, y la opinión generalizada es la de que el Project Manager también responde frente a la Propiedad y terceros adquirentes, por daños materiales en el edificio.

Pasemos a precisar y detallar las responsabilidades en las que puede incurrir el PM en función del alcance de los servicios contratados por el Promotor. Se entiende por Project Manager la persona física o jurídica que presta, en relación con la construcción de una edificación, todos o parte de los servicios descritos a continuación:

• la asistencia al promotor en la definición de los elementos básicos del proyecto, incluyendo la ubicación, principales características técnicas y coste estimado.
• colaboración con el promotor en la contratación de los técnicos encargados de la redacción de los proyectos
• revisión de los proyectos y sugerencias de modificaciones, mejoras o aclaraciones asistencia al promotor en la contratación de los contratistas y coordinando sus respectivas funciones en el proceso edificatorio:
• seguimiento del proceso de ejecución de la obra, incluyendo control de costes y del plazo de ejecución
• tra mitación y obtención de las licencias y permisos necesarios para la edificación y/o
• asistencia al promotor en la recepción de la obra y en los requerimientos de subsanación durante los siguientes períodos de garantía.

Para que sea de aplicación la normativa de la LOE para el PM, éste debe asimilarse a un agente de la Edificación, que son identificados como:

• Promotor
• Proyectistas
• Constructor
• Director de Obra
• Director de la Ejecución de obra
• Entidades y Laboratorios de Control de Calidad
• Suministradores de Productos

Por tanto, si el usuario, entiende que se han producido unos daños indemnizables, podrá pedir responsabilidades a cualquiera de los Agentes de la Edificación citados, siempre que se den los supuestos y condiciones que dispone la LOE y el PM podrá ser asimilado al:

• Promotor: En el caso de que coordine las funciones de los distintos contratistas o que actúe como promotor delegado. No obstante, en este último supuesto, esta responsabilidad como promotor delegado es más discutible en cuanto que el PM carece de unas características esenciales asociadas al Promotor como es que la obra se haga en su beneficio.
• Proyectista: En el caso de que efectúe la revisión del Proyecto o proponga modificaciones técnicas al mismo
• Constructor: En ningún caso, aún cuando la contratación no se efectúe a un único Contratista General, sino a varios contratistas especializados, ya que, cada uno de ellos, asume la responsabilidad que le corresponde . Quiero resaltar que en este supuesto de paquetización de las obras, todas las empresas contratadas tienen el nivel de "Constructores", nunca de subcontratistas.
• Director Obra / Director de la Ejecución de Obra: En el caso de que supervise el control técnico efectuado por la Dirección Facultativa externa, y en consecuencia dé instrucciones y ordenes a los contratistas
• Entidades y Laboratorios de Control de Calidad: En ningún caso, ya que este cometido es específico de entidades homologadas como tales
• Suministradores de Productos: En ningún caso

Para cubrir estas responsabilidades, es imprescindible que las empresas de PM dispongan de un Seguro de Responsabilidad Civil que cubra los trabajos de Proyectista y Dirección Facultativa de las obras, para así, compartir con los Agentes de la Edificación las responsabilidades que le correspondan por daños materiales, si así lo designase la Autoridad Judicial. Es decir, que el contratar los Servicios de un PM que disponga de una Póliza de Responsabilidad Civil como la citada, favorece a los demás Agentes de la Edificación (Promotor, Proyectista y Dirección Facultativa) al contar con otra Empresa responsable frente a los usuarios. Queremos mencionar otras modalidades de contratación de Project Management, que recientemente se están introduciendo en España, en las que se contrata a las empresas contratistas a través del PM, como es el caso del Managing Contracting y del Precio Máximo Garantizado. Bajo estas formas de contratación la responsabilidad civil que se asume es mayor, ya que, además de las anteriores al PM se le puede asimilar al Constructor, por lo que en tal caso se debe disponer de otra Póliza de Responsabilidad Civil que ampare estos trabajos como Contratista. En cualquier caso, el mensaje que quiero transmitir es que, según mi criterio, el Project Management es, a todos los efectos y a pesar de que no lo explicite la LOE., un Agente de la Edificación y en consecuencia, debe asumir y asume la responsabilidad que le corresponda por su participación en Actuaciones Inmobiliarias Residenciales.