Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Entidades financieras y la gestión de activos con inteligencia

Jordi Seguró

Presidente de AEDIP

Los bancos poseen activos inmobiliarios y participarciones financieras en empresas inmobiliarias por un valor superior a 11.000 millones de euros. Es el momento de contar con un consultor independiente con experiencia en otros sectores más allá del residencial: el PM.

Los bancos españoles se están quedando de nuevo con un alto volumen de inmuebles que se encuentran en distintas fases del Ciclo de Vida del Activo inmobiliario. Se especula además que los inversores difícilmente invertirán en ellos hasta que el activo no esté disponible, jurídico, fiscal, operativo y sobre todo atractivo en la rentabilidad. Los bancos necesitan imperiosamente administrar y librarse de esta pesada carga, no ya mediante la forma tradicional, sino mediante las nuevas herramientas de inversión que se están perfeccionando, que entre otros beneficios permiten a los inversores diversificar su riesgo (tipo Socimi u otras).

Sin embargo, es precisamente ahora cuando hay que analizar fríamente cada activo con sus múltiples facetas y decidir qué es lo que interesa más. Ciertamente la prensa especializada no siempre hace un adecuado tratamiento del tema, zozobrando entre la advertencia del peligro de concentrar activos en manos de las entidades financieras o bien describiendo con estupor cómo se modifica el mapa de los nuevos propietarios.

Cambian los dueños, cambian las necesidades. Los bancos poseen activos inmobiliarios y participaciones financieras en empresas inmobiliarias por un valor superior a 11.000 millones de euros. Si diferenciamos el suelo y promociones residenciales, las entidades tienen activos por valor de 8.400 millones. Las participaciones financieras directas ascienden ahora a más de 2.000 millones de euros y si sumamos “las participaciones indirectas y las de entidades extranjeras en firmas españolas esta cifra se eleva a 3.200 millones”.

Cambio de titularidad en las sociedades inmobiliarias

Nuevos dueños como la sociedad Santander Altamira Real Estate; Banesto con Promodomus, una joint venture inmobiliaria creada junto a Reyal Urbis; Banco Popular o Aliseda; Caixa Catalunya que vende residencial a través de Procam; Banco Sabadell que ha creado la sociedad Solvia Gestión Inmobiliaria; General de Terrenos y Edificios (GTE), nombre de la nueva inmobiliaria del Banco Pastor; La Caixa que vuelve a potenciar su filial Servihabitat XXI; Caja Madrid que creó una sociedad llamada Infodirección para la promoción inmobiliaria y la adquisición y enajenación de terrenos; BBVA con su tradicional Anida; son todos ejemplos de sociedades que han absorbido miles de millones de euros que las colocan entre las primeras inmobiliarias españolas. La estrategia de las Cajas para rentabilizar este importante patrimonio pasa por un proyecto mucho más ambicioso: la creación de una única firma inmobiliaria que gestione conjuntamente los activos de todas las entidades.

Estrategia para salir con rapidez del monoproducto

La estrategia financiera en la administración de esta cartera diversificada de activos, en el actual panorama de cautela inversora, es tremendamente débil porque la especialización en monoproductos como el residencial ha dejado la herencia de equipos técnicos con muy poca experiencia en otros productos, algo que no sucede en el sector del project management que en los últimos diez años, el producto residencial ha llegado tan sólo a representar el 17% de la cartera global. La inexperiencia de los equipos técnicos en otro tipo de activos, como centros comerciales, oficinas, grandes superficies, sedes corporativas, industrial, etc. puede ser la antesala de un fracaso, que lo único que producirá es un mayor nerviosismo en la dirección de estas empresas. El fracaso en el correcto diagnóstico del activo inmobiliario, sus debilidades y carencias, y las oportunidades de reconvertirlo hacia otros productos apetecibles para el inversor inmobiliario tiene un antídoto en el uso de los especialistas de nuestro sector, por varias razones. Es preferible contar con un consultor independiente que mire objetivamente la situación del activo inmobiliario. Está claro que se está produciendo un intenso movimiento de personal cualificado y una pérdida de talento en el management interno. Por el contrario, las empresas de PM gozan de estabilidad en sus equipos de gestión y su organización empresarial les dota de solvencia, historia, know how, equipamientos y capacidad pluridisciplinar.

Cómo ubicarse en el ojo de la tormenta

Los cambios bruscos societarios en la dirección de las antiguas promotoras traen como efecto una desconfianza brutal que desemboca en una inestabilidad en la dirección, que afecta la objetividad. Hoy más que nunca hay que tener una adecuada producción de alternativas inteligentes, suministradas por expertos independientes, que provean al líder de toda la tranquilidad posible, que le permita tomar decisiones frías y calculadas. Es posible ubicarse en el ojo de la tormenta, si se convoca a nuestro sector con cierta destreza y criterios de diferenciación.

Nuestra ventaja está en que nuestra mentalidad está concentrada en la satisfacción del cliente y del usuario. Algunos podrán pensar que éste es un eslogan remanido de cualquier curso recurrente de marketing. Quien piensa así se equivoca. Es hora de sopesar seriamente por qué los grandes inversores utilizan el project management, como disciplina que lo es, con casi cincuenta años de evolución. No en vano, y para muestra basta un botón, dice el dicho, que la renombrada ISO se encuentra en plena fase de aprobar una norma internacional para que las consultoras nos certifiquemos en el futuro. AEDIP forma parte del Comité 157 de AENOR, que junto con otros 20 países del mundo está desarrollando la norma más importante, objetiva y trascendente en el mundo de la gestión “integrada” de proyectos. Uno de los postulados máximos que define nuestra profesión es nuestra más acérrima defensa de las necesidades del cliente, y de generar valor, y por lo tanto, es hora de ser sumamente serios en este requisito. Todos gestionamos proyectos, pero unos pocos lo hacen convencidos de usar técnicas de PM.

Conclusión

Diversificar la consultoría sobre la base de la especialización alcanzada en los últimos años es la política más inteligente que debería seguir la nueva dirección de las inmobiliarias financieras, para gozar de un músculo vigoroso, diestro y adecuado.