Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

El modelo contractual de "Precio Máximo Garantizado"

Alberto de Frutos

Director General de Bovis Lend Lease

En muchas ocasiones, a la hora de presentar nuestros servicios de Project y Construction Management a un cliente, éste nos ha planteado la misma pregunta. ¿Qué seguridad me ofrece Bovis Lend Lease como project manager, en la consecución de los objetivos de coste y de plazo de mi proyecto? Ésta es la pregunta del millón para cualquier promotor, y dar una respuesta satisfactoria y concreta, más allá de vaguedades, resulta complicado.

Por un lado, está sin duda la reputación y el prestigio profesional de Bovis Lend Lease, que puede proporcionar credibilidad a nuestro cliente, pero ello no siempre resulta suficiente a ojos de quien pretende contratar los servicios de un project manager. Para el promotor, el único compromiso realmente válido suele ser aquel que suponga asumir un riesgo económico.

En este sentido, un primer paso, ya habitual en muchas ocasiones, es que el cliente solicite qué parte de los honorarios del project manager estén vinculados a la consecución de los objetivos del proyecto, normalmente referidos a costes y plazo.

Pero existen varios problemas en este planteamiento.

•  En cifras absolutas, para el promotor, la cantidad que supone la parte de honorarios a riesgo de un project manager, no compensa en absoluto el perjuicio económico de un sobrecoste o un retraso en la obra.

•  Por otra parte, cuando los honorarios profesionales de un project manager están condicionados por el cumplimiento de objetivos, el fijar éstos de común acuerdo no suele resultar tarea fácil. El cliente pretende que los objetivos sean lo más ambiciosos posibles, a veces más de lo razonable, y el project manager pretende que los objetivos sean menos rigurosos, ya que le va una gran parte de su beneficio en el cumplimiento de los mismos.

Pero existen otras formas de abordar el problema de las garantías de coste y plazo en un proyecto.

En los países anglosajones, que van muy por delante de nosotros en la utilización de los servicios de project & construction management, tienen estructurado de forma clara los diferentes modelos contractuales, en función de la transferencia de riesgo que el promotor quiera traspasar al project manager.

Para el caso en que el promotor desee que el project manager asuma el riesgo contractual de coste y plazo en un proyecto, existe la figura del Precio Máximo Garantizado.

Este sistema integra las ventajas que ofrece el sistema tradicional de contratista general - responsabilidad única, posibilidad de precio cerrado- , con las del modelo de project management - transparencia, alineamiento de intereses, ahorro económico -

Puede decirse que el precio máximo garantizado es una gerencia de proyecto y construcción convencional con dos elementos diferenciadores significativos. Por un lado, los contratos de ejecución de los paquetes en que se desagrega la obra se celebran entre el gerente de construcción y los contratistas especializados, asumiendo el gerente por tanto la figura legal de contratista de las obras.

Por otro lado, el gerente adquiere un compromiso contractual sobre el precio de ejecución, asumiendo el sobrecoste si se produjera, o compartiendo los ahorros con la propiedad si éstos se consiguen.

El sistema de Precio Máximo Garantizado funciona de la siguiente forma:

A partir de un presupuesto y programa objetivos acordados con el cliente en una fase inicial, normalmente a la finalización del proyecto básico, el project manager gestiona el diseño, desagrega el proyecto en paquetes de contratación, programa la obra y propone soluciones técnicas y constructivas que ajuste los costes de la obra al presupuesto objetivo inicialmente acordado con la propiedad. Igualmente, saca a concurso técnico-económico los principales paquetes de contratación, aquellos que suponen un porcentaje mayor del coste de ejecución, hasta un total de en torno al 70% del coste total de construcción.

En ese momento, el project manager confirma el presupuesto de construcción de la obra por un precio máximo garantizado, igual o inferior al presupuesto objetivo acordado inicialmente con la propiedad. La obra se desarrolla con normalidad, pero con otra diferencia fundamental respecto al sistema tradicional de construcción; las obras se contratan y ejecutan bajo el sistema de "libros abiertos", esto es, la propiedad tiene acceso a las ofertas, los contratos y las certificaciones de los contratistas de la obra. Una vez finalizadas las obras, si el precio máximo garantizado ha sido excedido, asume el sobrecoste. Si ha habido ahorros, éstos son compartidos, en proporción previamente acordada, entre el project manager y la propiedad.

Mediante esta fórmula, Bovis Lend Lease ha finalizado con éxito varios proyectos en España, entre ellos la sede corporativa de la Editorial Thomson-Aranzadi en Pamplona, o el polideportivo y edificio de ciencias de Educación Física para la Universidad europea CEES en Villaviciosa de Odón, Madrid.

Lógicamente, para poder ofrecer este tipo de servicios, el project manager debe cumplir con unos requerimientos mínimos, que yo resumiría básicamente en dos:

•  Capacidad financiera suficiente para asumir los costes de construcción y los riesgos derivados de posibles sobrecostes.

•  Capacidad técnica para asumir el papel de contratista, y la responsabilidad legal que de ello se deriva según la L.O.E.

Creo sinceramente que la mayor profesionalización en la promoción inmobiliaria, y las exigencias derivadas de la participación de los fondos de inversión, incrementarán la necesidad para los promotores de derivar los riesgos del coste de construcción, que pueden ser asumidas por el project manager, con el modelo de Precio Máximo Garantizado.