Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Activos de entidades financieras

Jesús Pariente

Director Financiero de Mace Management Services S.A

Durante el ejercicio 2008 cuando la crisis inmobiliaria ya se había materializado en toda su cruda realidad provocándose la adjudicación de numerosos activos por parte de las entidades financieras, se comenzó a hablar de forma insistente del papel que deberían adoptar los bancos y cajas para sustituir a los promotores tradicionales y concluir los proyectos en curso o, incluso, arrancar nuevos proyectos de edificación o de desarrollo de suelo. Se pronosticaba por aquel entonces que en 2009 se produciría una reactivación del sector arrastrada por la promoción inmobiliaria realizada por las entidades financieras y todas las empresas de Dirección Integrada de Proyectos nos preparamos para atender la demanda de gestión que estos proyectos iban a generar.

Sin embargo, probablemente por la experiencia acumulada en la anterior crisis inmobiliaria de principios de los 90, las entidades financieras han actuado con cautela para no caer en errores del pasado. Por lo general, antes de lanzarse a finalizar los proyectos en curso o arrancar nuevas promociones, las entidades financieras han optado por dotarse de los recursos de control y gestión que requería la magnitud del problema al que se enfrentaban. Esta preparación ha exigido, en mayor o menor medida, la creación de unidades especializadas dentro de la propia entidad en algunos casos, o constituidas como empresas independientes en muchos otros. Además, bancos y cajas se tuvieron que proveer de herramientas de gestión que, a parte de permitir el inventario de los activos, facilitaran su gestión y mantenimiento a todos los niveles con el objetivo último de su comercialización.

A diferencia de lo que se pensaba a finales de 2008, en 2009 las entidades financieras se han concentrado en dos actividades. Por una parte en inventariar, clasificar y ordenar los activos adjudicados de toda índole, y por otra, en comercializar lo más rápida y eficazmente los activos terminados de fácil salida en el mercado. Además, la obtención de la plena disponibilidad jurídica de los bienes no ha sido tarea fácil en los numerosos casos en los que no se ha llegado a un acuerdo de transmisión patrimonial amistosa con el promotor. Contradiciendo las expectativas creadas en 2008, todos estos hechos han tenido como consecuencia que hayan sido relativamente escasos los proyectos en curso que se han reiniciado, y muchos menos los nuevos proyectos que se han “arrancado” durante el 2009.

Sin embargo, una vez completada esa fase de ordenación y creación de las estructuras de gestión inmobiliaria necesarias, las entidades financieras creen que se ha llegado al momento de retomar los proyectos en curso que tengan viabilidad, e incluso dar inicio a nuevos proyectos. Hay diversas explicaciones para esta inflexión. Por una parte, evitar el coste de deterioro y el riesgo de acciones vandálicas a los proyectos en curso. Por otra, evitar la pérdida de valor por la no gestión urbanística de suelos en desarrollo. Adicionalmente, las entidades financieras están apostando por la promoción selectiva de desarrollos inmobiliarios no sólo como una solución para liberar sus balances de la acumulación de activos, sino también como una vía de negocio real.

Así como las entidades financieras han aplicado la experiencia de la crisis de los 90 para crear las estructuras de gestión necesarias para abordar esta nueva crisis, debemos aprender también del pasado para evitar caer en los mismos errores al desarrollar los nuevos proyectos. Tanto si la entidad opta por finalizar los proyectos en curso como promotor o iniciar nuevas promociones como vía de negocio, o si negocia la refinanciación de la deuda con los promotores originales para continuar las obras en curso, bancos y cajas tienen la obligación de incluir los mecanismos de control y gestión que eviten las desviaciones en plazo, coste o calidad, las cuales podrían dar al traste con las expectativas de negocio de los proyectos.

Es evidente que se acabó el compensar las desviaciones de plazo y presupuesto con los altos márgenes y niveles de precios que se han manejado en los últimos años en el sector de los activos inmobiliarios. Las empresas especializadas en Dirección Integrada de Proyectos podemos garantizar la entrega de productos de calidad, respetando los plazos y los costes y aportando valor real a los proyectos de las entidades financieras.