Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Los servicios que necesitan los bancos para gestionar los activos inmobiliarios

Pedro Dubié

Secretario General de AEDIP

El Libro Blanco de Dirección Integrada de Proyecto en la Construcción (DIP) es un recetario muy ajustado para las entidades financieras que están planificando la gestión de una creciente masa de activos inmobiliarios.

Siguiendo a esta fuente, primero hay que distinguir que “la intervención de la Dirección Integrada de Proyecto (DIP) en un Proyecto al actuar como “Agente” de la propiedad, es significativa, ya que indica una filosofía distinta. La propiedad espera un comportamiento diferente de su “Agente” o Delegado que de un Contratista independiente. Una característica diferencial y distintiva de la DIP frente a los sistemas de contratación con Contratista General y el de Proyecto y Obra es la forma abierta en la que se obtiene y configura el coste del Proyecto de Construcción.

Tanto en los sistemas tradicionales de Contratista General como en el de Proyecto y Obra, las necesidades de construcción del Proyecto (servicios, subcontratas, materiales, equipos, maquinaria de obra, etc.) se determinan, valoran y su precio se totaliza de forma independiente por el contratista, sin ninguna intervención del Cliente. El Cliente no forma parte del proceso de la formación de la propuesta de construcción, ni tampoco de la selección de subcontratistas.

El núcleo del sistema DIP, con independencia de la modalidad que se adopte, reside en que todo el proceso de generación y determinación del coste del Proyecto, es un proceso abierto a la Propiedad. Las necesidades y requisitos del Proyecto se establecen usando el concepto de Equipo de Proyecto, formado por la Propiedad, el Proyectista y el Director de Proyecto/Construcción, en situación de igualdad (relación entre “pares” o iguales). Todas las decisiones se exponen a las comprobaciones y ‘balances” del Equipo y todos los costes del Proyecto se generan bajo el conocimiento y aprobación de la Propiedad.

Contratar lo justo

La consultoría es por definición flexible, es decir que el consultor debe adaptarse a las necesidades del activo en cuestión, y por lo tanto no hay dos soluciones iguales. La experiencia nos indica que cada proyecto es un mundo, y que el éxito alcanzado en un proyecto, no significa que tenemos una solución infalible para un proyecto de similares características. Los servicios tradicionales que son la base de una adaptación de la gestión integrada, siguiendo al Libro Blanco, se pueden clasificar:

1.- Dirección Integrada de Construcción / Construction Management

Es un contrato de servicios profesionales que responde a una estrategia de contratación y construcción. El Cliente contrata un servicio de coordinación y gestión de los procesos constructivos que se desarrollarán mediante la desagregación en lotes o paquetes de ejecución contratados por el Cliente a empresas especializadas, en lugar de a un único Contratista General. Las técnicas empleadas así como el alcance del servicio en las fases del proyecto en las que se brinde, se corresponden obviamente con las de la DIP. En este servicio, el Cliente retiene íntegramente el riesgo ya que una incorrecta estrategia de paquetes lo expondría a un gran riesgo. Por otra parte, cuando se opta por la técnica de ejecución rápida - fast track - existe el riesgo de sobredimensionamiento de los paquetes iniciales y puede haber cambios en los paquetes ya contratados.

2.- Contratación y Gestión de Obras (CGO) / Management Contracting

El Cliente contrata una entidad que se encargará a su vez, de contratar y dirigir el trabajo realizado por los contratistas y subcontratistas y por lo tanto, asume la obligación y el riesgo de la actuación de estos en términos de calidad, coste y plazo; aplicando herramientas y técnicas de DIP; los cuales endosa a subcontratistas.

Usualmente es nombrado después del diseñador. Esta entidad desarrolla por lo tanto un contrato de obras, es decir actúa como contratista, pero a diferencia del contratista tradicional, mantiene una filosofía de transparencia hacia el Cliente al que cobra un porcentaje prefijado sobre cada contrato.

Este tipo de contratación se realiza con una total transparencia y tiene la ventaja de que tanto el Cliente como el contratista se beneficien de los potenciales ahorros provenientes de una adecuada gestión de compras y control presupuestario durante las obras. Asimismo, aunque paga un mayor precio que frente a la contratación de los servicios profesionales de DIP, el Cliente transfiere el riesgo de construcción y obtiene una total certidumbre sobre el coste final de las obras.

Las técnicas empleadas así como el alcance del servicio en las fases del proyecto en las que se brinde, se corresponden obviamente con las de la DIP. En este servicio, el Cliente retiene íntegramente el riesgo ya que una incorrecta estrategia de paquetes lo expondría a un gran riesgo. Por otra parte, cuando se opta por la técnica de ejecución rápida - fast track - existe el riesgo de sobredimensionamiento de los paquetes iniciales y puede haber cambios en los paquetes ya contratados.

3.- Monitorización de proyectos / Project Monitoring

Su objetivo esencial es el control y monitoreo de los riesgos inherentes al proceso de proyecto. Es el servicio profesional que supervisa el cumplimiento de los objetivos del proyecto, desde un punto de vista externo, para comprobar el uso correcto de los fondos ajenos.

Informa periódicamente al Cliente del progreso del calendario de la obra, controla el presupuesto y la calidad mediante visitas, debiendo contar con capacidad resolutiva para recomendar en forma proactiva al Cliente, y asesorarle en las soluciones más apropiadas que mitiguen el riesgo. Supervisa la dirección y ejecución del proyecto desde un punto de vista completamente externo, proporcionando al Cliente un servicio profesional equiparable al de una auditoria externa. Logra un ambiente generalizado de control externo en el proyecto.

Esta actividad de control independiente se desarrolla usualmente mediante procesos de:

• Comprobación de la realización de los trabajos a la finalización de los correspondientes hitos y a fin de obra y toma de datos
• Identificar y advertir del riesgo durante el desarrollo del proyecto
• Elaboración de información
• Evaluar y conducir las diversas situaciones técnicas
• Apoyo en la toma de decisiones Los beneficios de su utilización:
• Control real e imparcial del desarrollo del proyecto
• Garantía de una adecuada y oportuna gestión de riesgos
• Asesoramiento especializado durante todo el proyecto
• Disponibilidad de información fiable y oportuna
• Control objetivo de Calidad del Proyecto
• Auditoria independiente sobre Presupuesto y Plazo

4.- Gestión de Costes – Cost Management

El objetivo es el control del coste del proyecto así como la entrega del proyecto a la propiedad dentro de los límites establecidos por el presupuesto del Cliente. Incluye todos aquellos procedimientos necesarios para estimar, monitorizar y asegurar que el proyecto estará concluido dentro del presupuesto aprobado. Actúa como agente de la propiedad. Es un servicio profesional equivalente en el mercado anglosajón al Cost management, Cost control, Cost engineer, y al tradicional Quantity surveyor.

5.- Gestión del diseño - Design Management

Se define como la coordinación, dirección, supervisión y control de todas las empresas y especialistas que intervienen en la redacción de los diferentes proyectos técnicos de una obra.

6.- Auditoría - Due Dilligence

Análisis de un proyecto que permite validar desde su funcionalidad hasta el cumplimiento de las normativas, valorar el coste de la adaptación a las mismas o verificar su ajuste final a las especificaciones pactadas. Permite identificar, analizar y evaluar las oportunidades y riesgos asociados a una inversión.