Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

La experiencia de Tècnics G3 en las sedes corporativas

Martí Santana

Director de proyectos de Tècnics G3

“Es en un edificio corporativo donde los criterios y requisitos para mantener el valor del inmueble a lo largo de su ciclo de vida deberían ser los más exigentes”. “En casos donde el contrato sea directo entre Propiedad y equipo DiP, el cliente necesita de un mayor asesoramiento en el proceso constructivo”.

Sin duda, y más si cabe a raíz del desplome del sector residencial iniciado en el año 2007, uno de los principales mercados para las empresas que prestamos servicios de Dirección integrada de Proyectos (DiP) es el sector de las Sedes Corporativas. Como todo sector especifico, es necesario que el equipo DiP conozca las particularidades del mismo, con el objetivo de adaptar sus procesos y herramientas a fin y efecto de prestar un servicio de mejor calidad. Este hecho no es una excepción a la hora de afrontar un proyecto de estas características.

Una de las notables diferencias en este mercado puede ser el encargo, debido a que existe la opción de ser contratado directamente por el usuario final del inmueble (La Propiedad), que construye “su casa” y no a través de un promotor (caso prácticamente exclusivo para la gestión residencial, por ejemplo) o de una administración pública. En caso de este contrato directo, lo más habitual es que nuestro cliente sea ajeno al hecho constructivo. Si bien la definición del encargo es el primer eslabón en la consecución de los objetivos fijados entre Propiedad/ Promotor y equipo DiP, esto cobra especial trascendencia para la gestión de nuevas sedes corporativas donde la contratación sea directamente con la propiedad, y dónde el cliente necesita de un mayor asesoramiento en el proceso constructivo. De esta manera, se hace imprescindible la contratación de expertos gestores para cualquier fase del proyecto. Un equipo que puede llegar a trabajar con los diferentes responsables de las áreas o departamentos de la empresa: servicios generales, departamento de sistemas, etc. dirigiendo las soluciones a los planteamientos que se vayan creando, ya sean de la propia empresa o del equipo DiP. Es lógico pensar que en estas condiciones nuestro encargo es de máximo alcance y, por ejemplo, debería llegar a incluir Facility Management (FM) en fase de diseño. Y no es casual el ejemplo del FM, ya que es en un edificio corporativo donde los criterios y requisitos para mantener el valor del inmueble a lo largo de su ciclo de vida deberían ser los más exigentes.

También es cierto que suele ser habitual para esta tipología de proyectos las prórrogas en los servicios prestados, ya que la propiedad espera conocer la calidad del servicio pactado antes de realizar un mayor encargo. Así como en el sector residencial se es conocedor de cuando finalizas tu compromiso, esto no es tan diáfano para esta tipología de encargos.

 

Si la gestión es de gran alcance, también lo es sin duda el proyecto. Un proyecto del que conocemos de antemano el operador final, que debe dar respuesta a la estructura corporativa de nuestro cliente así como a sus singularidades, con unas instalaciones específicas que se adapten al futuro uso, pensado para un mantenimiento a largo plazo, y dónde cualquier solución para un ahorro, ya sea energético o de cualquier otra índole, puede modificar una cuenta de resultados. En este sentido la propiedad puede actuar de catalizador para soluciones constructivas innovadoras o instalaciones no tradicionales, de mayor incidencia económica en un inicio pero amortizables a lo largo del tiempo. El equipo DiP debe pilotar este conjunto de propuestas y analizarlas desde la óptica plazocoste- calidad y mantenimiento: reutilización de aguas freáticas, instalaciones fotovoltaicas, alumbrado de oficinas mediante tecnología led, serían sólo unos ejemplos de soluciones que pueden ayudar a un ahorro a lo largo de la vida útil del inmueble.

Asimismo, es primordial en fase de proyecto un estudio económico detallado y pormenorizado con las previsiones de gastos en todas las fases, gastos que serán atípicos al negocio de la propiedad y que en muchos casos pueden ser un porcentaje importante de su facturación.

Y quizás por encima de todo lo expuesto anteriormente, un edificio que en mucho casos puede actuar como marca de nuestro cliente, como máximo exponente de representatividad. En fase de licitaciones y contrataciones habrá que tener algunas consideraciones, especialmente el riesgo que supone la contratación bajo una modalidad de llaves en mano a precio cerrado, debido a las posibles modificaciones de proyecto que pueda tener la construcción, precisamente por el hecho de estar ejecutando “la casa” de nuestro cliente, más si cabe en esta época de mayores cambios en las empresas. Es habitual que en fase de construcción debamos adaptar la ejecución a nuevos cambios en la estructura interna de la empresa, que hayan acaecido desde el inicio del proyecto.

Otra consideración a realizar por el equipo DiP en esta fase será la definición de la paquetización de los diferentes industriales, recomendable para estos casos en aras de buscar una máxima calidad.

En fase de obra –además de durante el uso del inmueble- es cuando estará más presente el valor de marca anteriormente mencionado, por lo que aspectos como la seguridad, la ausencia de incidencias, el orden o incluso la rapidez de ejecución pueden influir en la imagen de nuestro cliente ante terceros. El control de estos parámetros ayudará sin duda al equipo DiP a la consecución de los objetivos.

Cabe mencionar que para este tipo de proyectos, y al conocer el operador final, es inevitable disponer de un proyecto privativo (PP), tanto de instalaciones como de obra civil, que detalle todos los elementos que configurarán el nuevo edificio hasta la puesta en marcha. Si bien el PP de instalaciones deberá estar definido con anterioridad, el de obra civil se desarrolla, de forma usual, una vez iniciada la obra. Aunque un mismo proyectista pueda ser el responsable de un proyecto ejecutivo y privativo, la fórmula cada vez más habitual es la contratación de un equipo independiente y especializado. En este caso, será necesaria la perfecta definición de los encargos a ambos equipos para evitar tensiones durante la fase de obra, por un lado, y modificaciones de proyecto, por el otro.

Tècnics-G3 ha desarrollado su labor, con encargos diferentes, en múltiples sedes corporativas como Indra y Layetana inmobiliaria. En la actualidad está realizando la dirección integrada de las sedes corporativas para RBA editores, para la comisión del mercado de telecomunicaciones (CMT) y para el grupo Bassat-Ogilvy.