Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Rehabilitación estratégica para mantener el valor

La reactivación de la economía pasa por un cambio en la reforma de viviendas y en la rehabilitación de edificios, intervenciones en las que el PM puede aportar su rigor.

Jordi Seguró.

Presidente de AEDIP

Si nos comparamos con nuestros vecinos europeos, la rehabilitación es un mercado potente con una cuota más grande que lo que realmente viene siendo en España. Mientras que en la Europa de los antiguos 15 miembros de la Unión, la rehabilitación es de casi un 36%, en España representa el 24%. Si miramos al sector desde una perspectiva histórica, en los últimos quince años, esta diferencia tenía todo su sentido por los altos niveles de producción de obra nueva acometida en España y que tanto ha sorprendido al mundo (datos de Seopan).

Pero ahora que el ciclo de “vacas gordas” ha cambiado a “vacas flacas”, con un brusco descenso de la inversión en obra nueva, es muy probable que la foto del reparto de nuestra producción a futuro en el sector de la construcción (residencial, rehabilitación, y obra civil), se asemeje poco a poco a los años precedentes; y por lo tanto, tiene su sentido afirmar que la rehabilitación será uno de los protagonistas de la recuperación. Además, la política de estímulos a la rehabilitación forma parte de la agenda de las Administraciones. Tanto es así que durante el primer semestre AEDIP trabajó en la Comisión de Infraestructuras y Edificación de la CEOE, en un documento estratégico que entregamos a la Ministra Corredor en el mes de abril, y que llevó por nombre “La reactivación de la economía a través de un cambio en la reforma de viviendas y en la rehabilitación de edificios”, cuya síntesis presentamos a continuación.

Síntesis documento estratégico

Es un documento que centra su mayor interés en los estímulos impositivos. Por ejemplo, entre otros puntos relevantes se destacan:

1.- Es cierto que durante más de 70 años el objetivo de la política de vivienda en España ha sido la construcción en sentido estricto, sin que se prestase atención al mantenimiento del parque inmobiliario. Ante el hecho de que en España el 50 por ciento del stock de capital lo constituye el parque de viviendas, la reforma de viviendas y la rehabilitación de edificios, esto nos conduce a unos problemas de índole social, energético, industrial, medioambiental y de modelo urbano muy concretos.

2.- Debería unificarse los conceptos de rehabilitación, reforma, reparación y renovación de viviendas y edificios, para aplicar un determinado régimen fiscal (inclusive IVA, IRPF y Código Técnico de Edificación CTE). Ejemplo: modificar el artículo 20.1.22º, párrafo cuarto de la Ley del IVA, en el sentido de cambiar el concepto de “reconstrucción” por el de “reparación y renovación” y eliminar el límite cualitativo de la exigencia de que sean actuaciones sobre elementos estructurales del edificio o vivienda.

3.- Debería modificarse el artículo 91.1.2.15ª, de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, para introducir el concepto de la Directiva europea de “renovación de viviendas” y que alcance a la rehabilitación de edificios; lo cual quiere decir lo siguiente:

a. Debería extenderse el IVA reducido a los trabajos de electricidad, gas, fontanería, revestimientos, calefacción, pintura, cerramientos, y carpintería junto con los actuales trabajos de albañilería, incluido materiales. Todos estos trabajos deberían ser refundidos en el concepto de “obras de reforma”; y que el beneficio alcance a todos los intervienen en la cadena de subcontratistas para que puedan tributar todos al tipo reducido en la reforma de viviendas y en la rehabilitación de edificios.

b. Sería necesario eliminar el límite del 20 por ciento del precio de los materiales, tanto en obras de albañilería como en el resto de obras de renovación/reforma/mejora, para su tributación al tipo reducido.

c. Debería eliminarse el límite cuantitativo exigido a las obras de rehabilitación que deben suponer un coste de 25 por ciento superior del precio del inmueble y el de afectar a elementos estructurales, ampliando así el espectro de obras sujetas al tipo reducido.

d. Debería incluirse al inquilino, y no sólo por el propietario, como beneficiado, y en ambos casos incluir a la vivienda habitual.

e. Se podría incluir la rehabilitación de oficinas y la reforma de viviendas o rehabilitación de los edificios de especial valor histórico, cultural o turístico.

f. Se deberían actualizar los medios legales para logar el desalojo forzoso (acompañado de las cautelas que sean necesarias y de la obligación de proporcionar el realojo) y en un plazo económicamente viable de los edificios que deban ser objeto de una rehabilitación importante.

g. Se debería adaptar y flexibilizar la legislación y la normativa técnica y urbanística a la realidad del parque edificado.

La Colaboración Público-Privada CPP en la rehabilitación pública.

La contribución de AEDIP en este documento para la Ministra Corredor se centró en el uso de los contratos de Colaboración Pública Privada (CPP) en obras de rehabilitación. Además, las CPP son una de las propuestas del documento estratégico de CEOE para el año 2010: “… es necesario apelar a las iniciativas y sistemas de colaboración público-privado (CPP-PPP) como un instrumento esencial para obtener la competitividad y el desarrollo económico en todo el territorio de la Unión y todo ello en base a las motivaciones de aprovechar los conocimientos y experiencia del sector privado en la concepción, construcción, conservación y explotación de infraestructuras y optimizar las posibilidades financieras de los mercados de capitales. En cualquier caso, se debe combinación y ampliación del capital social fijo y de las inversiones públicas con un adecuado control del déficit público, al tiempo que se moviliza capacidad de inversión en proyectos sociales”. En los últimos años, los modelos de Colaboración Público Privada (CPP) se vienen usando en edificación pública, tales como juzgados, comisarias, cárceles, escuelas, hospitales, etc. Está creciendo de forma gradual aunque de manera desigual. Unas pocas comunidades autónomas recurren a estos modelos, entre otras Madrid, Cataluña, Valencia, y en menor medida, Andalucía y Cantabria. Según Seopan, la radiografía definitiva de los Datos de Licitación Pública 2009, nos muestra que la inversión del Estado en edificación ha sido de 13.829,194 millones de euros, representando un 35,37% del total de 39.100,392 millones de euros. Si consideramos el peso de la rehabilitación en España, el gasto sería de aproximadamente unos 3.200 millones de euros.

Las dificultades de financiación tanto para el sector público como el privado, debería ser un estímulo para que las AAPP usen los modelos CPP que, además de tener ventajas fiscales y presupuestarias en términos interanuales a largo plazo, son una oportunidad para la inversión privada en proyectos de rehabilitación y posterior gestión en un abanico de diversos edificios públicos que no podrán demorar mucho más su fase de renovación, haya o no una rápida recuperación de la crisis económica.

Sin embargo, las oportunidades para que empresas públicas trabajen con operadores privados con una amplia tradición en infraestructuras y empresarios especializados en educación, seguridad, sanidad con modelos CPP, está encontrando un serio obstáculo debido a un fuerte desconocimiento en cómo deben organizarse este tipo de concesiones, y que sólo puede ser vencido mediante la renovación de un fuerte liderazgo de la administración central y autonómica, principalmente. Efectivamente, España carece aún de una unidad consultiva pública, como tienen la mayoría de los países de la Unión Europea. La complejidad fiscal, legal y técnica (project management) de una CPP requiere de una asistencia tutelada de parte del Estado central y autonómico, que no puede ser suplida por los empresarios. La confianza y el montaje responsable de estas concesiones no pueden sino ser encarado en forma orgánica por los Ministerios de Economía y Hacienda y de Fomento, junto con sus homólogos en las comunidades autónomas. La escasa formación de los cuadros de la administración y de varios sectores privados que podrían estar interesados en este tipo de contratos, es actualmente un importante y serio freno para su uso.

Ante esta situación conviene actuar enérgicamente en dos planos simultáneamente. Por un lado, generalizando prácticas de formación específica para dotar a los profesionales de las herramientas necesarias para orientarse en este campo. Por otro, y según todas las fuentes consultadas, la creación de una unidad consultiva, que reúna las mejores prácticas en España y en Europa, exhibidos como modelos por especialidades a disposición de las AAPP, acompañado de una política de difusión, formación y fomento produciría un estado de conocimiento, concienciación e información general, que ayudaría mucho a estimular la inversión pública y privada en todas las CCAA, y en el caso que nos ocupa, usando los CPP para la rehabilitación y explotación de edificios públicos. Y sería un salto cualitativo hacia el rigor en la gestión y la estandarización de la producción en la obra en general y pública que tanto beneficio ha demostrado; sobre todo cuando se mejora su gestión con el uso de herramientas y técnicas de project management.