Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Cuatro Torres Business Area, parque empresarial en Madrid

El complejo empresarial de las cuatro torres que está modernizando el skyline de Madrid está contando con los servicios de project management de LV Salamanca, EC Harris, Gerens y Bovis Lend Lease.

Cuatro Torres Business Area (CTBA) es un parque empresarial que se está construyendo junto al Paseo de la Castellana, en Madrid (España), sobre los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid. Conocido inicialmente como Madrid Arena, el consorcio de propietarios de las cuatro torres decidió adoptar una nueva imagen corporativa para el conjunto y el nombre Cuatro Torres Business Area. Este parque empresarial consta de cuatro rascacielos que son los edificios más altos de Madrid y de España. Los cuatro edificios son la Torre Caja Madrid, la Torre Sacyr Vallehermoso, la Torre de Cristal y la Torre Espacio. La primera de ellas es la más alta de Madrid y España con sus 250 metros de altura. Junto a las cuatro torres y dentro del recinto del parque empresarial se ubicará el Centro Internacional de Convenciones de Madrid, un edificio de congresos con 70.000 m² de superficie y un auditorio principal con capacidad para 3.500 personas. El diseño de este inmueble ha sido asignado a Emilio Tuñón tras el fallo final del jurado del concurso celebrado el 26 de abril de 2007.

En esta gran obra para la ciudad de Madrid se ha contado con empresas de project management para dar mayores garantías de cumplimientos de plazos, costes y calidades.

En concreto, cuatro empresas de project management aglutinan la mayor parte de las responsabilidades de este servicio: LV Salamanca, Bovis Lend Lease, Gerens y EC Harris.

LV Salamanca, project & construction management de la Torre de Cristal de Mutua Madrileña

El Edificio de la Torre de Cristal será, de las cuatro torres que se construyen en esta área, la única que se dedicará en su totalidad al alquiler de oficinas, en total, 46 plantas. El proyecto, que ha sido desarrollado por el prestigioso estudio de arquitectura de César Pelli, autor entre otras obras, de las Torres Petronas, en Kuala Lumpur, y en Nueva York, del nuevo edificio del Museo de Arte Moderno y del World Financial Center, ha sido posteriormente detallado por un selecto equipo de profesionales españoles. La superficie total del inmueble es de 120.800 m2 construidos, de los que 77.000 metros son sobre rasante. Bajo tierra se han planificado seis sótanos que cuentan con una superficie de 44.000 m2 y permitirán albergar más de 1.200 plazas de aparcamiento. La estructura de la edificación, analizada con modernos sistemas y expuesta a rigurosas pruebas, cumple estrictamente todas las exigencias en materia de seguridad y prevención de riesgos. Al estilo de un mecano gigante, la estructura metálica y la mayor parte de los componentes se fabrican fuera de la zona de edificación. Posteriormente, las piezas se llevan a pie de obra para montarlas y encajarlas.

La estructura (ya culminada) se ejecutó a razón de una planta por semana. Para los pilares y las vigas metálicas se han utilizado 4.000 toneladas de acero. Y para el total recubrimiento de la pared bioclimática, que es la seña de identidad del nuevo rascacielos, se emplearán 44.000 metros cuadrados de muro cortina, el equivalente a seis campos de fútbol. Se acaba de colocar una estructura metálica que corona el edificio y que lleva su altura total hasta los 250 metros, con lo que entrará a formar parte del 'top 100' mundial de los rascacielos. Con esta estructura metálica, que acogerá en su interior un jardín de invierno con iluminación específica, está previsto que se finalice el proyecto para principios de 2008.

Francisco García Castelo, director de la obra nos ofrece una breve reflexión sobre el proyecto: “Cuando un cliente contrata a LV Salamanca Ingenieros los servicios de Project & Construction Management nos confía la dirección integrada de todos los procesos necesarios para culminar con éxito el proyecto emprendido, desde la fase conceptual, de diseño, o de la construcción y la gestión de todo el equipamiento necesario para el adecuado funcionamiento del edificio, en este caso, nos referimos a la Torre de Cristal para Mutua Madrileña. Los edificios en altura tienen diversas peculiaridades, por ejemplo, una significativa es la de la logística del sistema de gestión de elevación de personas y materiales, que se convierte en uno de los aspectos fundamentales desde el inicio de la obra y hemos de estar muy atentos ante cualquier eventualidad: el riesgo de inclemencias de tiempo, el viento que afecta a los medios de elevación, la falta de suministros y/o materiales, etc.

Es necesario establecer una rigurosa planificación con un ritmo estipulado de producción semanal; en este caso, es una planta por semana de estructura, muro cortina, albañilería, etc, con una diferencia de inicio entre ellas de unas 10 plantas finalizadas, y en acabados, en dos plantas por semana de falso suelo, etc. Cualquier cambio sobre estas previsiones es una señal de alerta, al estar todas las actividades entrelazadas y conviene evitar interferencias y trabajos de varias especialidades en una misma planta. La realización de estos edificios es compleja: se trabaja en la estructura de una determinada planta y en el arranque del edificio, colocando puertas y pintura, y, en nuestro caso, se ha realizado la estructura de hormigón del núcleo 2 plantas por encima de la de forjado; estos 10 ó 12 por encima del muro cortina, y éste, a su vez, 5 plantas por encima del montaje de instalaciones en el futuro falso techo, e inmediatamente la albañilería y forrado de cartón yeso. Posteriormente falso suelo, falso techo y acabados, etc.

EC Harris, equipo de project management para Torre Espacio Castellana

Hypo Real Estate Bank confió en el experimentado equipo internacional de Project Management de EC Harris para identificar los riesgos económicos asociados al diseño y la construcción. Identificando y controlando los riegos del proyecto, EC Harris ha dado confianza y seguridad tanto al cliente como al resto de partes involucradas.

El promotor es Torre Espacio Castellana S.A., empresa de la que un 51% pertenece al Grupo Villar Mir y el 49% a Propiedades Inmobiliaria Espacio. La obra está financiada por Hypo Real Estate Bank, que actúa como asesor financiero de una agrupación de bancos. El presupuesto del promotor se fija en 371.000.000 , de los cuales están destinados a la construcción 128.041.253 . Los trabajos estructurales los realiza OHL, una empresa subsidiaria de Villar Mir.

EC Harris ha proporcionado varios servicios concretos a esta obra. En primer lugar, una visita al terreno y un informe inicial comentando varios aspectos del proyecto incluyendo los siguientes elementos: planos y especificaciones (incluyendo una revisión por EC Harris del diseño de los aspectos técnicos del diseño); actuación y documentación contractual; planes de costes y flujos de caja que serán revisados, para asesorar sobre riesgos financieros del promotor (y por consiguiente del banco); planning del proyecto; implicaciones del terreno y los estudios geotécnicos; implicaciones de los informes de contaminación medioambiental, y adjudicaciones de contratos de servicios de los equipos profesionales y las garantías para el banco.

En segundo lugar, EC Harris se ha encargado de la confirmación de que varias condiciones precedentes del primer desembolso del préstamo sean satisfactorias incluyendo lo siguiente:

• Seguros de contratistas,
• Seguros de responsabilidad civil de los consultores,
• Forma acordada del esquema de costes,
• Licencias otorgadas y otras aprobaciones reglamentarias (licencias de construcción y actividades, etc),
• Derecho a luz y otros consentimientos que afecten la construcción, si son aplicables.

La compañía también se hace cargo de las visitas a obra y presencia en las reuniones mensuales, incluyendo la preparación de un informe mensual de avance antes de cada desembolso de dinero con respecto a lo siguiente.-

• Gastos – progreso contra el flujo de caja y presupuesto,
• Planning - avance en el planning aprobado,
• Calidad de construcción - confirmación de que los consultores relevantes estén satisfechos,
• Modificaciones - valoración de las implicaciones de modificaciones programadas o anticipadas,
• Cuestiones actuales y acciones - cuestiones de las cuales el préstamo debe tener en cuenta y sus consecuentes acciones requeridas para el que recibe el préstamo,
• Aprobación de los desembolsos de dinero solicitados por el promotor, de acuerdo con las previsiones del acuerdo del préstamo,
• Apreciación del diseño y los términos de construcción.
• Apreciación de la edificabilidad de las propuestas de prestamos incluyendo la tecnología propuesta.

Por último, EC Harris se encarga de la confirmación de los certificados de finalización de obra, corrigiendo defectos y otros certificados finales.

Gerens Management Group, project y construction management de Torre Caja Madrid

La Torre Caja Madrid, anteriormente conocida como Torre Repsol, es el edificio más alto de Madrid y de España. La Torre presenta un alzado acristalado, dividido en tres bloques de plantas tipo de doce y once niveles. El diseño es obra del arquitecto británico Sir Norman Foster. Las oficinas ocuparán 34 plantas, y contará además con un auditorio para 300 personas y 1.150 plazas de aparcamiento.

Dada la envergadura del proyecto y su complejidad, Repsol requería la presencia de una empresa independiente, con suficiente experiencia como para realizar con éxito un proyecto tan singular y en el plazo previamente estipulado. Por tal motivo contrataron a la firma Gerens Management Group, que es uno de los principales grupos profesionales del mercado español íntegramente dedicado al Project y Construction Management, así como a la prestación de servicios integrales de control y gestión de inversiones en proyectos de construcción.

El trabajo desempeñado por Gerens incluye una serie de actividades que deben estar perfectamente programadas y coordinadas por los responsables del proyecto, y que requieren de la puesta en marcha de una sólida metodología para llevar el innovador proyecto a buen término. Entre este conjunto de actividades debemos destacar:

1) Sistema y Organización de la Gestión del proyecto. Resaltar la necesidad, por parte del promotor, de un adecuado Sistema de Gestión y Dirección del Proyecto dado el volumen, las características de la Torre, el tipo de promotor, así como la diversidad de agentes participantes. Por tal motivo se ha necesitado un equipo de gerencia altamente cualificado y que aporte, entre otras cualidades:

• Experiencia en la gerencia de proyectos similares.
• Métodos y Sistemas para el Control, Planificación, Seguimiento e Información de un proyecto como la Torre Caja Madrid.
• Capacidad Real de “dirección” del proyecto por parte del Promotor.

2) Sistema de Control y Gestión de Diseño. Controlar el desarrollo de los distintos proyectos de ejecución de cada uno de los lotes contratados, detectar las posibles carencias y proponer las medidas correctoras necesarias para subsanar dichas carencias es parte fundamental de una adecuada gerencia.

3) Control de Costes. Desarrollo y definición de un Presupuesto de Proyecto (Cost Plan), desarrollo de un Master Plan o Planificación maestra del Proyecto, así como revisar y actualizar el presupuesto conforme al desarrollo del proyecto, y la ejecución y control de costes, paquetización y contratación, es otra de las actividades requeridas.

4) Planificación. La planificación es el eje sobre el que se articulan el resto de las actividades llevadas a cabo por el equipo del proyecto. Analizar el proyecto con los sistemas constructivos previstos, y conseguir el compromiso de mejora de eficiencia en cuanto a plazos por parte del adjudicatario de cada uno de los lotes de contratación, será el objetivo que perseguirá la gerencia para optimizar el proyecto encomendado.

5) Producción y Logística de Obra. Un aspecto fundamental a tener en cuenta es el relacionado con la gestión y organización previa a las obras, donde se establecerá el Plan logístico de la obra, detectando las necesidades de coordinación con otros proyectos adyacentes así como las responsabilidades e interfases entre los distintos paquetes en el mismo proyecto. Por otro lado, el Plan de Ejecución de las Obras identificará los puntos de monitorización del equipo de proyecto para garantizar un mínimo control sobre la ejecución de la obra por parte de los diferentes contratistas.

6) Seguridad y Salud. Dada la magnitud del proyecto, adquiere una vital importancia todo aquello relacionado con la Seguridad y Salud; por tal motivo la Gerencia supervisa que la empresa encargada de la Seguridad y Salud realiza las actividades necesarias para la correcta implantación de la seguridad y salud de la obra.

Bovis Lend Lease

Bovis también está inmersa en las obras de las cuatro torres. En este magnífico proyecto, tienen una doble función, con dos contratos independientes. Por una parte, están contratados por la Entidad Urbanística que agrupa a los cuatro promotores de las torres, para realizar la gestión de la urbanización, parking y en general todas las zonas comunes a las cuatro torres.

Por otra parte, están contratados por Mutua Madrileña para quienes realizan trabajos de gestión de costes de su Torre Cristal.