Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

“Conocer bien a nuestros clientes, anticiparnos a sus necesidades, y ofrecer las mejores opciones son los principios de nuestra actuación comercial en España y a nivel internacional. Aportamos respuestas a medida para grandes y medianas empresas, instituciones financieras e inversores institucionales, mediante financiación corporativa y estructurada, gestión de activos, acceso al mercado de capitales, medios de pago y financiación de exportaciones.”

Los bancos españoles e internacionales se están quedando con un alto volumen de inmuebles que se encuentran en distintas fases del ciclo de vida del activo inmobiliario. ¿Cómo se puede rentabilizar este patrimonio en tiempos de crisis?

Voy a enfocar la respuesta en el mercado de inmuebles comerciales, es decir de oficinas, centros comerciales, naves y hoteles. Sin tener en cuenta las operaciones corporativas y las operaciones especulativas de suelo, la gran mayoría de los proyectos comerciales que se financiaron entre, por ejemplo, el 2002 y 2007 estaban bien estructurados y son “viables”.

Lo que ha pasado es que por la falta generalizada de liquidez, no se ha podido desinvertir dentro del plazo originalmente previsto. Ahora más que nunca, todos los bancos en todos los mercados tienen que trabajar estrechamente con sus clientes para sacar adelante los proyectos.

En este período de tiempo, se compró “caro”. Pero, en el mercado comercial no residencial, la deuda bancaria representa entre un 60% hasta un máximo del 80% del valor de mercado del inmueble. El valor del edificio tiene que bajar entre un 20% y un 40% para que el inversor perdiera su capital, o para que las rentas no cubrieran los intereses. Este colchón permite e incentiva a las partes a trabajar juntos y reestructurar la deuda de acuerdo con un plan de negocio que refleja las condiciones actuales de un mercado en crisis.

Por tanto, el último recurso para el banco es “quedarse con el edificio”. Pero eso sí, el banco y su cliente se han acercado posiciones y entre los dos tienen que tomar decisiones para minimizar riesgos y mantener el valor del inmueble en cuestión.

¿Cómo puede el Project Management ayudar a las entidades financieras en este ámbito?

Los servicios de PM se han hecho imprescindibles en la actual coyuntura porque para la toma de decisiones, los bancos necesitan información fiable e independiente sobre todos los aspectos de los edificios financiados. ¿Cuánto tiempo y dinero falta para terminar la obra? ¿Qué pasos quedan para que se pueda ocupar el edificio? ¿Cuáles son los gastos de mantenimiento? La lista es muy larga y se exige mucha calidad.

¿Qué problemas se encuentran las entidades financieras con el producto residencial y con la herencia de equipos técnicos con poca experiencia en otros productos?

WestImmo no ha financiado esos proyectos residenciales en España a que te refieres. Me limito a decir lo obvio que un proyecto residencial sin terminar, vender y entregar es, o podría ser si no hay un Project Manager de confianza, un agujero negro. No sólo hay que terminar y entregar los pisos. Luego viene la postventa y si hay defectos, se paga todo dos veces.

¿Los servicios de una empresa de Project Management son una buena solución para suplir las carencias de personal especializado así como para realizar auditorías rápidas para conocer las posibilidades de un activo inmobiliario?

Si todo no ha ido según lo previsto, está claro que el banco necesita una opinión independiente del proyecto de un asesor multidisciplinario.

¿Qué tipo de experiencias atesora Westdeutsche ImmobilienBank con las empresas de Project Management?

En todos nuestras operaciones de promoción designamos a un Project Monitor para el seguimiento independiente del avance de las obras. En la actual coyuntura, hemos ampliado el alcance de servicios del PM para así facilitar la toma de decisiones en beneficio de nuestro cliente y el proyecto.

¿A qué retos se enfrenta su entidad a corto y medio plazo?

WestImmo quiere ser el banco de referencia para inversores inmobiliarios en los principales mercados del mundo. A través de nuestra red de oficinas, WestImmo ofrece decisiones rápidas y soluciones fiables y flexibles.