Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

El project management en los trabajos de rehabilitación

Xavier Martín

Director de suelo y construcción de IOSA

1.- ¿Cuál es vuestra experiencia desde IOSA Inmuebles con las empresas que realizan servicios de project management?

La experiencia ha sido y es positiva. Somos una compañía patrimonialista, es decir, construimos edificios que mantenemos en propiedad para obtener un beneficio a través de las rentas de alquiler. Este hecho nos obliga a pensar más en la rentabilidad de las soluciones técnicas que en su coste de implementación y también a considerar la calidad como objetivo prioritario. Está claro que para la consecución de estos objetivos necesitamos controlar exhaustivamente el proyecto desde su concepción hasta su puesta en marcha y para ello necesitamos complementar nuestro equipo de profesionales con los recursos que nos proporcionan las empresas de Project management.

Dicho esto, cabe señalar que la colaboración entre empresas promotoras y empresas de Project management no siempre da los resultados esperados. En mi opinión, el origen de estas experiencias fallidas está casi siempre en un enfoque erróneo de la función del project manager. El PM tiene que actuar como una extensión de la estructura profesional del promotor, lo que le obliga a entender y asumir sus problemas y necesidades, buscar soluciones alineadas con su estrategia empresarial y aplicarlas de forma eficiente. En suma, los promotores queremos (necesitamos) alguien que sufra con nosotros, no alguien que constate y registre en acta nuestro sufrimiento.

En la contratación de servicios de Project management se suelen cometer errores de bulto con demasiada frecuencia. Uno de los más habituales consiste en confundir al PM con un técnico redactor del proyecto o, aún peor, con un contratista. En IOSA, al contratar servicios de PM seguimos el siguiente proceso:

• Identificar el alcance de los servicios a contratar, teniendo en cuenta la dimensión del proyecto, la ubicación geográfica, la carga de trabajo del equipo de profesionales de IOSA, el sistema de contratación de la obra, etcétera.
• Buscar la empresa de PM adecuada. Nos gusta trabajar con empresas que conocen nuestra filosofía y que tienen equipos profesionales solventes.
• Conjuntamente con la empresa seleccionada, dimensionar el equipo necesario (número de personas, perfil, funciones)
• Acordar unos honorarios adecuados a los servicios contratados. Obviamente pretendemos el mejor precio, pero no siempre es el más barato. Un servicio mal pagado, antes o después, es un mal servicio. Siempre que hemos seguido este proceso los resultados han sido plenamente satisfactorios.

2.- ¿Qué beneficios os ha reportado esa colaboración en el ámbito de la rehabilitación, reforma o ampliación?

En proyectos de rehabilitación o reforma, la intervención de un PM es aún más rentable. El proceso de una operación de reforma es distinto ya desde el principio. Normalmente se redacta un anteproyecto en base a la información disponible al inicio, que se va complementando con datos extraídos de ensayos de los elementos constructivos preexistentes. A su vez, la nueva información suele obligar a modificar el proyecto planteado. Durante la obra, aún en el caso de haber realizado un buen estudio del edificio a remodelar, siempre surgen imprevistos que obligan a reconsiderar alguna solución constructiva e incluso partes importantes del proyecto. Es evidente que todas estas circunstancias pueden convertir el proyecto en una auténtica catástrofe. Para que no sea así, se requiere un control exhaustivo de los cambios, identificando cuál es su impacto en costes y planificación y proponiendo medidas alternativas en caso necesario. Otra víctima habitual de las modificaciones de proyecto es la calidad, nuestra auténtica obsesión. Para ejercer ese control que nos tiene que evitar una más que posible catástrofe, necesitamos recursos, organización y una férrea disciplina. Y eso es lo que nos aporta un PM con solvencia.