Cuestionario

Sébastien Courtois

Director general de BNP Paribas Real Estate Property Development

BNP Paribas Property Development desembarcó en España en 1989. Desde entonces ha vivido de cerca la evolución de los servicios de project management en nuestro país y ha ido perfeccionando los suyos propios, acompañando a inversores extranjeros y tomando posiciones en nuestro mercado. Se comporta como los ojos del promotor y su labor tiene muchos puntos comunes con la filosofía y procedimientos del project manager.

En qué consiste el trabajo de BNP Paribas Property Development En España?

Dentro de la asociación de project management somos un poco el bicho raro porque estamos regidos por el marco de referencia que determina el banco, por un colchón cien por cien seguro. BNP Paribas Property Development desembarcó en España en 1989, con la voluntad de hacer promoción. Finalmente la buena idea se fue desarrollando hasta llegar a lo que hacemos ahora. Acompañar a grandes inversores institucionales que llegan a España y miran con otro punto de vista. Nosotros nos convertimos al final en una herramienta de gestión integral de proyecto y de seguimiento de la promoción que habían decidido nuestros inversores. ¿Esto cómo se estructura? Seguimos durante todo el proceso a inversores extranjeros y mientras tanto observamos el mercado local con el objetivo de ser un actor discreto pero que toma posiciones. Ahora bien, en este país tomar posiciones significa comprar reservas de suelo, algo complicado para nosotros porque comprar suelo con anticipación, sin tener aún los proyectos determinados, implica una forma de riesgo, y esto no lo buscábamos en España. En cambio, en el resto de Europa BNP actúa de un modo distinto: en Francia, por ejemplo, hay compra y opción de suelo pero porque ya tenemos 30 años de experiencia y un nivel de facturación, un volumen y un nivel de gente muy representativo -BNP es el tercer promotor en Francia. Aquí no, es más una medida de acompañamiento y por eso el papel del project manager para nosotros es algo totalmente coherente con nuestra filosofía.

Pero este no es el único servicio que prestáis en vuestra “casa”…

Dentro de nuestra casa hay 3 líneas de negocio: la agencia, donde hay unas 350 personas en consultoría, con líneas de negocio muy definidas (y que con la compra de Gesinar han aumentado); la línea de gestión, con unas 40 personas, y nosotros, que somos 5. De ahí que digamos con una pincelada de humor: “Small is beautiful.”

Tanto en términos de facturación como de herramienta, nos está funcionando muy bien. Nosotros seguimos un patrón de “exclusividad”, en el sentido de que trabajamos con unos inversores exquisitos y en operaciones muy limitadas y definidas. Montamos la operación y cuando está lista, subcontratamos a un verdadero project manager. ¡Por eso decimos que somos un medio-cliente de project managers también!.

Una de las cosas que más nos define es que jugamos con una transparencia absoluta. Por ser filial del banco y tener clientes extranjeros, lo que damos aquí y que no puede dar un project manager es la garantía del buen acabamiento, una forma jurídica y técnica en Francia muy importante. Nuestro abanico de cliente no es tan importante como los promotores españoles, nos dirigimos más a inversores extranjeros que ya tienen mucha experiencia y conocen a BNP Paribas, con lo cual cuando rebotan aquí tienen el mismo sentido de confianza y seguridad, o unos usuarios más bien franceses (también es la red de captación comercial) que quieren tener toda la seguridad del mundo y no estar sometidos a un promotor español que bajo un pseudo-régimen de llave en mano no se ciñan a lo que ellos buscan. Puede percibirse en un primer momento como un coste más, pero al final hay una noción de servicio más exhaustiva, que va más lejos, una garantía de buena finalización.

Para vosotros ha de ser una gran ventaja el hecho de contar con la experiencia internacional y conocer muy bien el mercado español. Estar entre los dos territorios ha de ser un valor añadido, ¿cierto?

Conocemos bien a nuestros clientes extranjeros y también tenemos una clara visión del mercado español. Por ejemplo, en este país particularmente hay un segundo matiz que es fundamental, la inversión en ladrillo es un valor refugio que existe desde hace años. Aprovechamos la red del banco y sus contactos. Hay una complementariedad de servicio muy buena. En lugar de hacer 25 operaciones al año, hacemos 2 o 3 operaciones, pero en un mercado bastante exquisito.

Un buen ejemplo es la operación que llevamos a cabo para Peugeot, usuario francés que tiene muy buenas relaciones con nuestro banco. Peugeot encontró un suelo en el País Vasco para desarrollar un concesionario. Pero había un problema, los propietarios del suelo eran reticentes a vender. Desde la compañía automovilística nos propusieron quedarnos con este proyecto si éramos capaces de conseguir ese suelo. Era una ubicación privilegiada, en primera línea de la autopista de Bilbao a Santander. Dimos la vuelta y bajo un trato de alquiler con garantía de compra a 15 años conseguimos resolverlo. Resolvimos el punto débil. Incuso llegamos a buen puerto y lo revendimos antes de entregarlo, a un fondo vasco. Nos movimos con mucha facilidad por el terreno. En este caso, y volviendo al tema del project management, aquí delegamos ese servicio –esas tareas técnicas- a IDOM. De nuevo, seguridad absoluta para todos.

¿Cómo es vuestro trabajo con un equipo de project management?

Es un trabajo de seguimiento de control de números y técnico. Es un trabajo de control puramente dicho, de saber si lo que está marcado se está cumpliendo. Somos el observador de la propiedad. Con mucho sentido del humor digo que soy un “promotor frustrado”. Acompaño, pero el bebé y los márgenes son para mi querido cliente, eso sí, tampoco asumo ningún riesgo -que es lo que marca el banco.

¿Y como ha sido la evolución vuestra al lado de equipos project managers españoles? ¿Habéis notado una evolución?

Ha ido evolucionando muy bien. Al principio, cuando llegamos aquí nos dimos cuenta que el tema del project management era un embrión con muchas ganas de crecer. Con el tiempo, las empresas se han ido dando cuenta de que el servicio de project management es una obligación de medios, no una obligación de resultado, es un acompañamiento. Hoy en día hay gente muy preparada; hay grandes actores. Creo que la implementación del concepto de project management dentro de una obra ya existe, es una realidad.