Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Project management en urbanizaciones

Pedro Dubié

Secretario General de AEDIP

Pareciera que el reto de la “Gestión Integrada de Urbanizaciones” es doble: ganar en capacidad de gestión en lo inmediato; y en lo mediato, proponer un cambio cultural gradual en la forma de gestionar los proyectos.

Podemos afirmar que este cambio será real cuando se produzca desde dentro hacia fuera; vale decir, cuando el cambio esté liderado por la dirección de la empresa, que es la que debe comunicar los objetivos e involucrarse en brindar todos los elementos indispensable para que opere un cambio gradual. Tratándose de servicios externalizados de gestión es fundamental la convergencia en la forma de pensar y actuar de los gerentes de proyecto internos con los gerentes de proyecto externos. La confianza entre el personal de dirección interno y el externo necesita de una política de recursos humanos expresamente planificada en el tiempo. La simbiosis que se debe concretizar en una dirección unificada sólo es posible si rige un principio de autoridad que estimule a los de adentro y a los de afuera a complementarse, mediante el ensayo de fórmulas de organización que deberán ir probándose sucesivamente hasta encontrar una expresión original acorde con el espíritu de la empresa, sea ésta INCASOL, ARPEGIO o EPSA.

El banco de pruebas de esta política está en funcionamiento en los propios proyectos de urbanización de estas empresas públicas; y en este sentido, es vital tener una actitud vigilante de cómo evoluciona la complementación del management interno con el management externo.

ARPEGIO: unas necesidades algo distintas de INCASOL

Una vez mi amigo Jeffrey Sujar, hoy en Sonae Sierra, contaba a los alumnos del Master MeDIP, en la Politécnica de Madrid (Arquitectura), que su primera gestión fue de un éxito rotundo; pero cuando intentó aplicar el mismo procedimiento a un proyecto de características objetivas muy similares, no le fue tan fácil. Intentaba decirles a los alumnos algo que aún me asombra en este mundo nuestro tan dado a la estandarización: cada proyecto y cada cliente es único. Y en este producto de la “Gestión Integrada de Urbanizaciones” se puede ver con claridad como la empresa pública ARPEGIO de Madrid, ha demandado unas soluciones para unos problemas que no son los mismos de su homóloga INCASOL en Cataluña. El objetivo principal de ARPEGIO es superarse, con o sin project management, en una lista de situaciones que llevan por título “Obras de urbanización y edificación con alta simultaneidad”. Entre otros:

1. Analizar las lecciones aprendidas y nuevas soluciones en la relación de las interfases del proyecto de urbanización.
2. Contratar las obras de urbanización por fases y analizar los elementos y unidades afectadas entre dos fases con delimitación de responsabilidades.
3. Regular aspectos relacionados con la simultaneidad en los pliegos para adjudicación de la edificación.
4. Organizar, controlar y regular más en detalle las fases de edificación (residencial) tales como el acceso a la parcela, la ocupación de superficies exteriores.
5. Revisar los criterios y restricciones en las rutas de acceso a las parcelas y gestión de zonas compartidas y específicas.
6. Liderar con autoridad suficiente el avance simultaneo de la edificación por zonas.
7. Finalizar la “urbanización de superficie” por zonas, mediante una organización flexible de la ejecución, coordinada con el final de la edificación.
8. Probar con otras ideas para los servicios provisionales de obra (energía eléctrica y agua) para la urbanización y edificación (avances de redes y zonas; acuerdos con las compañías, control de uso de la red de saneamiento, etc.)
9. Prever el campo de actuación de la policía de obra: organización y medios de vigilancia, control y administración de la simultaneidad. Pactar el cargo y cobro de desperfectos y las correlativas garantías.
10. Establecer nuevas medidas para implicar al promotor y constructor de la edificación: incentivos y penalizaciones.
11. Crear nuevas fórmulas de implicación y coordinación con los organismos públicos, que forman parte o no de los “consorcios” en las concesiones de licencias y calificaciones para edificar y de ocupación o actividad.

Como es de público conocimiento, Arpegio es una sociedad de suelo de capital público que entre otras funciones debe gestionar sus propios proyectos; es responsable de urbanizar suelo público en proyectos de entre 150 a 300 hectáreas, que incluye la conexión con servicios y redes viarias, radiales o ejes importantes. Es propio de la gestión de urbanizaciones que exista permanente presión de los dirigentes políticos y del usuario final que ya tiene adjudicada la vivienda cuando la urbanización aún no se ha comenzado. El usuario final presiona al promotor, y el promotor a la Administración para poder entrar en cuanto antes y acabar la vivienda.

Banco de pruebas en Getafe

Durante el año 2008, Arpegio, con la colaboración de una empresa asociada a AEDIP (Apia XXI) ha comenzado a implantar herramientas de project management, en el diseño de un plan logístico que comprende dos programas parciales, en Los Molinos y en Buenavista, situados en la localidad de Getafe. Ambas urbanizaciones tienen un promedio de 120 hectáreas cada uno. Cada proyecto desarrolla unas seis mil viviendas , en zonas totalmente independientes e incluso distintas topográficamente. Arpegio necesita que todos aquellos que intervengan en ambas urbanizaciones tomen conciencia y respeten a rajatabla que la urbanización no debe destrozarse una vez ha pasado la fase de edificación, y evitar reconstruir la urbanización para entregarla en condiciones. Para ello buscará delimitar mejor las fases, para que en caso de simultaneidad, pueda solapar actividades en el tiempo, de forma ordenada, para que la finalización de las urbanizaciones coincida con la terminación de las edificaciones.

Efectivamente, un punto crítico es que todos los promotores comiencen a construir, más o menos, en el mismo momento, porque si hay diferencias de comienzos derivará en diferencias de final y se encontraría en una peor situación dependiendo que en algunos casos los vecinos tuvieran autorizada la habitabilidad y otros no. Para ello se fijarán plazos determinados para que los promotores construyan los edificios.

Con el sistema tradicional, Arpegio termina y entrega la urbanización y la responsabilidad se traslada al promotor, tanto si se atrasa como si rompe las partes comunes. Pero toda reposición de mobiliario urbano va en detrimento del coste y de la calidad con la que se quieren entregar las urbanizaciones.

Conclusión: nace el PGISO

La fase de análisis en la que AEDIP ha estado asesorando y facilitando en contacto con otras administraciones, ha finalizado en un pliego que lleva el nombre de Plan de Gestión Integrada de la Simultaneidad de Obras (PGISO) que se desarrollará teniendo en cuenta el proyecto de urbanización aprobado y los compromisos establecidos en las contrataciones de las direcciones facultativas de las obras y de las empresas constructoras que están ejecutando las fases previas de la urbanización así como los pliegos y condiciones de adjudicación a los promotores de las parcelas de vivienda de protección pública. Los servicios de PM deberán desarrollar de forma integrada en la mayor parte de ambos sectores las obras de urbanización y las de edificación de VPO, adjudicada a promotores privados, unificando los intereses de ambas partes reduciendo los daños producidos en la urbanización causados por el desarrollo de la edificación y acortar los plazos finales de entrega de las viviendas.

Hasta el momento, la lectura parcial que nos dejan estos meses de trabajo, tanto en INCASOL, ARPEGIO o EPSA, es que nos enfrentamos a un producto que se irá definiendo en los próximos años y que por el momento necesitan de algunos elementos rectores para alcanzar el éxito: determinación, paciencia, autoridad y reflexión constante. Así y todo, creo que el factor decisivo para implantar nuevas herramientas será el desarrollo de una cultura interna en las empresas públicas.