Project Management Asociation | Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto

Tenemos un problema y además es de todos

Alfonso Gutiérrez

Consejero delegado de AXXO, Gestión y Proyecto

SLos bancos y las entidades financieras están viviendo una situación desconocida debido a la acumulación de todo tipo de activos inmobiliarios, procedentes de particulares, inmobiliarias y constructoras que no pueden hacer frente a su financiación, y que ha obligado a los primeros a hacerse cargo de ellos para evitar el tener que hacer frente al problema de la morosidad de una forma masiva. En el pasado mes de marzo, los activos inmobiliarios de bancos y cajas se elevaban ya hasta los 20.541 millones de euros, el 2% más que el mes anterior y un 10% más que un año antes, según últimos datos publicados por el Banco de España. Con todo, la anterior cifra sólo representa un 6,5% de los 315.444 millones que hasta el mes de septiembre del año pasado las entidades financieras tenían contabilizado en préstamos a promotor, según datos también del Banco de España. Este da una idea de la magnitud del reto al que nos enfrentamos todos. No olvidemos que las entidades bancarias son las depositarias del dinero y los ahorros de todos los españoles… casi nada. Por ello, éstas tienen la obligación de involucrar en el “problema” a todos aquellos agentes del mercado que estén capacitados para ofrecer soluciones de todo tipo: legales, fiscales, pero también técnicas.

En definitiva, las entidades bancarias necesitan optimizadores de proceso. Y como he mencionado antes, no creo que esto sea una opción sino una obligación a todos los niveles. Más a más, creo que la administración deberá tomar cartas en este asunto más adelante. De acuerdo en que actualmente está fundamentalmente involucrada en algo mucho más crítico: evitar la quiebra de dichas entidades buscando fórmulas para evitar la sangría derivada del ya conocido problema en los balances de las entidades bancarias por la pérdida de valor de los activos. Bien está, pero una vez pasada esa puerta, la administración debe asegurarse de que las entidades bancarias responden al esfuerzo que está haciendo toda la sociedad española en soportarles, gestionando dichos activos de forma escrupulosamente precisa, y contacto con los equipos profesionales mejor cualificados para ello, que no son otros sino las consultoras de project & construction management.

A mi me parece correcto que, en un primer momento, los bancos y cajas hayan “cerrado filas” para analizar el problema y visualizar una “hoja de ruta” viable y consensuada con la administración. En un primer momento, estas entidades han realizado contrataciones de personas físicas con la idea de liderar el proceso desde dentro. Correcto: no olvidemos que estamos mirando a una crisis cuyos efectos no empezaran a remitir antes de 2012. Estamos hablando de 4-5 años de trabajo a destajo. Sin embargo, en un segundo momento, y a la hora de resolver realmente los problemas técnicos de coste, plazo y calidad que puedan afectar a cada activo involucrado, el externalizar esta labor y poner la en manos de una entidad experta parece una medida inteligente por varias razones:

1) Hay una transferencia del riesgo desde la entidad bancaria hacia la empresa de project management, a la que se podrán exigir unos resultados concretos. Esto, en los tiempos que vive la banca, puede ser una ventaja significativa. La administración debe apoyar a aquellas entidades que decidan contratar a una entidad de project management para solucionar el problema.

2) El problema no es sencillo. Resulta que hasta la fecha hemos hablado de la primera parte. Pero la segunda es que el activo hay que rentabilizarlo. Hay fondos actualmente receptivos a la compra de activos, pero los tiempos de la “burbuja” se acabaron y los descuentos que piden son muy importantes. Cualquier precio de venta que sobrepase el 20% del valor hipotecado no tiene futuro alguno. Por tanto, se trata de actuar de forma contundente y precisa sobre el activo. Este es un trabajo en el que se requiere saber si hace falta un bulldozer o un bisturí. Una vez más, las entidades de project management son las idóneas para dar ese apoyo a los bancos.

3) Entramos también en una carrera de tiempos. En AXXO, por primera vez en nuestra historia, tenemos clientes que no nos piden ejecutar las obras que gestionamos en el menor tiempo posible, sino hacerles una programación compleja que responda a unas expectativas de negocio también complejas. No olvidemos que no todo lo que han absorbido los bancos podrá ser rentabilizado. Por tanto, habrá éxitos y fracasos. Y el tiempo será un factor clave a tener en cuenta. De nuevo, es necesario un project manager que no sólo haya experimentado el negocio desde la perspectiva de la promoción, sino desde TODAS las perspectivas: promoción, construcción, diseño y actividad comercial.

Por todo lo comentado, acabo como empecé: tenemos un problema y además es de todos, nos guste o no. Esperamos que quienes han creado el problema tengan el sentido común de dejarse apoyar por quienes deben, y esperamos igualmente que la Administración pilote este proceso con precisión, exigiendo lo que deben a las entidades bancarias: soluciones concretas, viables y transparentes, con una perspectiva clara de cómo actuar en cada caso concreto, y donde el project management aparece como una herramienta clave para ayudar a mitigar los inevitables efectos de la crisis en la que estamos inmersos todos.